شريف سامي: صناديق الاستثمار العقاري تعظم أصول الدولة وتحولها لأدوات مالية
قال شريف سامي، رئيس مجلس إدارة البنك التجاري الدولي، إن صناديق الاستثمار العقاري تهدف إلي تعظيم الأصول العقارية للدولة ، سواء الإيجار أو حق الإنتفاع ، وتحولها إلى أدوات مالية، بالإضافة سهولة استقطاب رؤوس أموال عربية وأجنبية، والحصول على السيولة المالية التي تتيح تنمية وتعظيم العائد من تلك الأصول.
جاء ذلك خلال الندوة التي نظمتها لجنة البنوك والبورصات بجمعية رجال الأعمال المصريين، للتعرف علي صناديق الاستثمار العقاري والمعروفة عالمياً باسم «صناديق الريت»، بحضور مجموعة كبيرة و متخصصة من أعضاء جمعية رجال الاعمال المصريين.
أشار سامي إلى أنه يوجد في مصر صندوقان للإستثمار العقاري بالاضافة إلي صناديق أخرى جاري تأسيسها، لافتا إلي أن قانون التأمينات والمعاشات سمح لهيئة التأمينات الإجتماعية بتأسيس صندوق عقاري، بجانب صدور قرارات رئيس الجمهورية بتحويل اصول عقارية لتعزيز الوضع المالي للهيئة.
أضاف أن آلية الصناديق الاستثمارية تتيح تحويل الأرباح والأصول إلي مالك للوثائق، وبالتالي تجميع الأصول بعيدا عن البيروقراطية ومشاكل وضع اليد ومخاطر السوق، بجانب إمكانية سداد المستحقات، وتسوية المديونات من خلال الوثائق.
وأكد أن انتقال الحكومة إلى الجمهورية الجديدة، سيخلق وفرة في الأصول العقارية التابعة للجهات الحكومية، وبالتالي يمكن الإستفادة منها كوثائق داخل صناديق الاستثمار العقاري.
وأوضح أن الصناديق العقارية من الآليات المناسبة لاستغلال أصول الحكومة مع انتقالها إلي العاصمة الإدارية الجديدة في الحفاظ علي التقييم العادل لأصول الوزارات والهيئات ودواويين المحافظات مقارنة بمخاطر البيع وعجز السيولة، كما تتماشي هذه الآلية مع توجهات الرئيس عبدالفتاح السيسي بالعمل علي تنمية وتعظيم موارد الدولة غير المستغلة.
وأشار إلي أن صناديق الاستثمار تدار من قبل شركات إدارة متخصصة ويراقب عليها ماليا في مصر الهيئة العامة للرقابة المالية ، وبالتالي تحقق الفصل بين الملكية والإدارة واستغلال الأصول بصورة استثمارية وتحافظ علي حقوق حملة الوثائق، مشيرًا إلى أن صناديق الاستثمار قد تكون مغلقة مثل الصناديق العقارية أو قد تكون مفتوحة لأنشطة متنوعة ويمكن أن تقيد وثائقها في البورصة.
و أكد سامي، أن صناديق الاستثمار العقاري أقل خطورة من شركات التطوير العقاري، إلا أن نجاحها متوقف على اختيار مجلس إدارة قوي ويتمتع بسمعة بالاضافة الي مدير متخصص في الاستثمار.
وأوضح أن مالك الصندوق هم حملة الوثائق لأصول عقارية مسجلة ومرخصة بشرط ألا يوجد عليها أية نزاعات، مشيرًا إلى أن أصول الصناديق تخضع لتقييم دوري من خبراء التقييم المرخص لهم والمسجلين والمعتمدين بالهيئة العامة للرقابة المالية وبالتالي يمكن بسهولة متابعة زيادة قيمتها بجانب وجود إدارة للمخاطر ورقابة مالية لكل صندوق.
وأشار إلى أن الصناديق العقارية عبارة عن وعاء مالي يحقق عائد للعقار ، من خلال توزيعات دورية للأرباح، بالاضافة إلي الإستفادة من أرباح زيادة رأس المال في حالات الاستحواذ، لافتا في الوقت نفسه إلي عدم وجود حوافز ضريبية لصناديق الاستثمار في مصر حتي الآن.
وأوضح أن أنواع الاصول في محفظة صندوق الاستثمار العقاري، تشمل الأصول العقارية وأيضا الأوراق المالية التي لها علاقة بالعقارات مثل صناديق التوريق العقارية والصكوك، بجانب بدائل متاحة لإصدار السندات، وتأسيس شركات للمشروعات، بالإضافة إلي إمكانية الدخول بحصة عينية لعقار غير مستغل بعد دراسة الجدوي الاقتصادية من الحصص العينية.
وأكد أن ضوابط عمل الصناديق في تحديد مسئولية كل طرف والرقابة المالية والسياسة الاستثمارية هي الضمانة لاستمرارية أداء الصندوق،وفي توفير السيولة للمشروعات العقارية، حيث يمكن للصندوق أن يقترض نسبة 1% من قيمة الأصول بجانب تشريعات تتيح المزيد من الإقراض وسهولة في جذب الأموال من المستثمرين والمؤسسات خارج مصر، وحماية صغار المستثمرين وحفظ الحقوق.
وأوضح أن أطراف المنظومة بالصناديق العقارية تشمل مجلس الإدارة ، من خبراء التطوير العقاري ، وشركة لخدمات الإدارة ، والتي يتعاقد معها الصندوق، ومراقب للحسابات معتمد بجانب خبراء التقييم العقاري وهو الطرف المستقل للتقييم، بالاضافة مدير الاستثمار ويمكن تغيره بعد عدة سنوات، مشيراً إلى أن اشتراطات تأسيس الصناديق، تشمل تأسيس شركة والالتزام بالشروط والتراخيص وضوابط الهيئة العامة للرقابة المالية.
ومن جانبه قال حسن حسين رئيس لجنة البنوك والبورصات بجمعية رجال الأعمال المصريين، إن صناديق الاستثمار هي أهم أداة لتفعيل التمويل للقطاع العقاري في مصر والبديل المناسب لصغار المستثمرين للاستثمار في العقار.
تابع أن الصناديق العقارية تعد الثقل الرئيسي في العالم للاستثمار في العقار وجذب رؤوس الأموال ،مشيراً إلي أهمية وضع اعفاءات ضريبيه شامله اسوه بالصناديق العقارية العالمية و ذلك لتفعيل الصناديق التي تم تقننيها منذ فتره طويلة و لم يتم الاقبال المأمول عليها لهذه الاسباب الرئيسية كما طالب باجراءات سريعة و مشجعة لتأسيسها في مصر و تقليل اعتماد القطاع العقاري علي الاقتراض.
وأشار إلى أهمية السماح بأن يكون الصندوق لقطاع واحد، و كذلك السماح بأن يكون الصندوق لمشروع واحد، وهو ما يعرف عالميا بال dedicated fund طالما ارتضي المساهمين عن ذلك و تم الإفصاح بالشفافية اللازمة.
