كيف تحصل على وحدة سكنية ضمن مبادرة التمويل العقاري الجديدة؟

الحد الأقصى لصافي الدخل الشهري لمحدودي الدخل الفرد الأعزب 4.5 ألف جنيه والاسرة 6 آلاف
السماح لأصحاب المعاشات الاستفادة من المبادرة بشرط سداد 40% مقدم من قيمة الوحدة
استثناء المصابين وأسر الشهداء من أفراد الجيش والشرطة والأقارب حتى الدرجة الثانية من تطبيق شرط الحد الأقصى للدخل

بدأت الاستفسارات منذ إعلان البنك المركزي المصري مبادرة البنك التمويل العقاري؛ حول كيفية الاستفادة من مزايا هذه المبادرة، وينشر “بنوك واستثمار” أبرز الشروط ومزايا المبادرة والمستفيدين منها.

وكان خاطب البنك المركزي رؤوساء مجالس إدارات البنوك لشروط مبادرة التمويل العقاري بعائد 3% ولمدة 30 عاماً بتيسيرات تتضمن تخصيص مبلغ 100 مليار جنيه من خلال البنوك أو شركات التمويل العقاري لتمويل شراء الوحدات السكنية لمحدودي ومتوسطي الدخل.

ووضع المركزي بعض الشروط للاستفادة من هذه المبادرة منها توفير التمويل العقاري اللازم للعملاء الذين تنطبق عليهم شروط المبادرة من خلال البنوك أو شركات التمويل العقاري، مع السماح لشركات إعادة التمويل العقاري بالمشاركة فى المبادرة، وذلك بإعادة تمويل محافظ شركات التمويل العقاري التي تنطبق عليها شروط المبادرة ، ويتم تعويض البنوك عن فارق سعر العائد على أساس سعر الائتمان والخصم + 3 -3% ( تحسب على أساس متناقص ).

كما اشترطت على ألا تقل قيمة تعويض البنوك عن فارق سعر العائد عن 5% فى جميع الأحوال، ولا يجوز تغيير سعر العائد المطبق على العملاء بعد المنح وطوال مدة القرض ، وتنطبق هذه المبادرة على المستفيدين الحاليين من مبادرة التمويل العقاري لمتوسطي الدخل الصادرة فى ديسمبر 2019 بسعر عائد 8% ( يحسب على أساس متناقص ) فى حالة استيفائهم شروط المبادرة الجديدة محل هذا القرار ، وذلك من تاريخ العمل بها .

وتتنوع شروط الدخل ومقدمات الحجز بالمبادرة، حيث حددت المبادرة الحد الأقصى لصافى الدخل الشهري لمحدودي الدخل الفرد الأعزب 4.5 ألف جنيه ، والأسرة 6 آلاف جنيه، والحد الأقصى لسعر الوحدة غير شامل وديعة الصيانة وفقاً لما يحدده صندوق الإسكان الإجتماعي ودعم التمويل العقاري، وتبلغ الدفعة المقدمة المسددة من العميل كحد أدنى بنسبة 10% من إجمالي قيمة الوحدة .

ويبلغ الحد الأقصى لصافى الدخل لمتوسطي الدخل الفرد الأعزب 10 آلاف جنيه، وللأسرة 14 الف جنيه ، وفي حالة إذا كان الحد الأقصى لسعر الوحدة غير شاملة وديعة الصيانة أكثر من 1.1 تبلغ الدفعة المقدمة المسددة من العميل كحد أدنى 15% من إجمالي قيمة الوحدة، وإذا كان الحد الأقصى لسعر الوحدة غير شاملة وديعة الصيانة أكثر من 1.1 مليون جنيه وحتى 1.4 مليون جنيه تبلغ الدفعة المقدمة المسددة من العميل كحد ادنى 20% من إجمالي قيمة الوحدة.

كما سمح البنك المركزي بقبول تمويل أصحاب المهن الحرة مع ضرورة استخدام اسلوب التقييم الرقمي بإعطاء درجات لعناصر التقييم على سبيل المثال لا الحصر مستوى الدخل ومدى استقراره، السمعة ، السن ، مع إمكانية الاستناد إلى بعض المعايير الإضافية مثل كود نمط استهلاكي يمكن إثباته مع معرفة مدى انتظام العميل به من خلال (فاتورة الكهرباء ، التليفون المحمول ، وخط التليفون الأرضي ، وأقساط سلع استهلاكية (إن وجدت) ، بالإضافة إلى عدد سنوات ممارسة المهن الحرة ، والاعباء الاجتماعية ( مثال إعالة الابناء ، الاب ، والام .. ) ، كما سمح بإمكانية تطبيق القسط المتزايد طوال مدة التمويل .

وقد حددت المبادرة عدد من الشروط للعملاء المستفيدين من المبادرة أبرزها ان يكون العميل مصري الجنسية ، ويحق للعميل أو الأسرة (شاملة الأولاد القصر) الاستفادة من المبادرة لوحدة سكنية واحدة فقط وبشرط عدم استفادة العميل من مبادرات التمويل العقاري السابقة بغض النظر عن أية قروض عقارية حصل عليها العميل خارج إطار مبادرات التمويل العقاري.

كما اشترطت ألا يتعدى عمر العميل سن المعاش (المقرر بقانون التأمينات الاجتماعية والمعاشات الصادر بالقانون رقم 148 لسنة 2019 ) فى نهاية عمر القرض ، وبالنسبة لأصحاب المعاشات والمستفيدين من المعاشات – بغض النظر عن سن العميل – يمكنهم الاستفادة من المبادرة بشرط سداد 40% بحد أدنى من قيمة الوحدة كدفعة مقدمة ، وبحيث لا يتعدى عمر العميل فى نهاية القرض 75 سنة ، مع تحويل المعاش إلى الجهة الممولة .

وأوضحت المبادرة أنه يتم استثناء المصابين وأسر الشهداء من افراد الجيش والشرطة (الأقارب حتى الدرجة الثانية المتقدمين لحجز وحدات سكنية من تطبيق شرط الحد الأقصى للدخل ، وذلك بالنسبة للملفات الواردة من صندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري.

وبالنسبة للعملاء المستفيدين الحاليين من مبادرة التمويل العقاري لمتوسطي الدخل الصادرة فى ديسمبر 2019 وتعديلاتها والذين ينطبق عليهم شروط المبادرة الجديدة يمكن تعديل سعر العائد المطبق ليصبح 3% متناقص منذ تاريخ طلب العميل ، وكذلك تعديل مدة القرض – وفقاً لرغبته – لتصل إلى 30 عاماً بحد أقصى.

كما حددت المبادرة شروط الوحدة محل التمويل أن تكون بغرض السكن الدائم وليست للإسكان السياحي أو الموسمي، وأن تكون الوحدة كاملة التشطيب وجاهزة للسكن.

وتمثلت إجراءات وشروط التمويل أن يغطي التعويض عن فارق سعر العائد عمولة اعلى رصيد مدين، والعوائد والعمولات الأخرى ، ومصروفات التقييم والرهن أو أية مصروفات أخرى (مثال التأمين والتسجيل)، على أن تطبق مصروفات الضرائب والدمغات وفقاً للقوانين السارية .

ويشمل التمويل قيمة وديعة الصيانة وبحد أقصى نسبة 10% من سعر الوحدة، ويتم تطبيق مصروفات إدارية بواقع 0.5% بالنسبة لمحدودي الدخل، و1% بالنسبة لمتوسطي الدخل، على أن يتم تقسيطها على فترة عمر القرض بنفس سعر عائد المبادرة.

كما أكدت المبادرة على ضرورة الإلتزام بضوابط منح الإئتمان الصادرة عن البنك المركزي المصري، وذلك مع مراعاة إجراء استعلام عن العملاء من خلال الشركة المصرية للاستعلام الإئتماني، وإدارة تجميع مخاطر الإئتمان بالبنك المركزي للوقوف على سابقة التعاملات مع القطاع المصرفي، بالإضافة إلى التأكيد على عدم تكرار حصول العميل على تمويل فى إطار مبادرات البنك المركزي للتمويل العقاري .

وأشارت إلى أنه يجب توفير نظام لتقييم تحليل الجدارة الائتمانية للعملاء، وذلك استناداً على المعايير الاسترشادية لتطوير نظم تقييم العملاء رقمياً، والاجراءات الخاصة بقبول وتقييم العملاء، كما يجب الحصول على أي من الضمانات المنصوص عليها بالمادة (2) من اللائحة التنفيذية لقانون التمويل العقاري الصادر بالقانون رقم 148 لسنة 2001 ، بما يتضمن رهن عقاري من الدرجة الاولى او قيد الضمان بالإيداع أخذاً بعين الإعتبار قرار وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية رقم (100) لسنة 2014، كما يتم التنازل عن التخصيص بصفة مؤقتة طوال فترة التمويل أخذاً بعين الإعتبار قرار وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية رقم (146) لسنة 2021.

وأشارت إلى أنه في جميع الأحوال يجوز للممول قبول ما يراه مناسباً من الضمانات الأخرى بمراعاة الضوابط التي تضعها هيئة الرقابة المالية.

وتتلقى البنوك طلبات محدودي الدخل من خلال صندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري سواء كانت من ضمن الوحدات الخاصة بالصندوق او غيرها من الوحدات المستوفية للشروط.

كما يتم تسجيل بيانات العميل على النظام الإلكترونية الخاص بالمبادرة لإحكام الرقابة على شراء العميل وحدة سكنية واحدة فقط بحيث تتاح معلومة حصول العميل على موافقة ائتمانية طرف أحد البنوك أو إحدى شركات التمويل العقاري لكافة الأطراف لحظياً، وعندها تمتنع باقي البنوك والشركات عن التعامل معه في إطار المبادرة.

بالنسبة للأسرة، يتم إدخال بيانات الارتباط بالزوج والزوجة ويتم تحديث ذلك بعد تقديم مستندات تثبت التغير فى الحالة الاجتماعية للعملاء من خلال البنك أو شركة التمويل العقاري، كما لدى الإقرار بقيمة القرض لإدارة تجميع مخاطر الائتمان بالبنك المركزي والشركة المصرية للاستعلام الإئتماني، يتعين فصل عملاء المبادرة من خلال الأكواد المتاحة على النظام الإلكتروني.

ويتم استخدام التقييم المعد من قبل وزارة الإسكان أو هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة عن الوحدات محل التمويل او المقيمين العقاريين المدرجين بقوائم بيوت الخبرة المسجلة لدى البنك المركزي المصري مع مراعاة ما ورد بالكتاب الدوري الصادر بتاريخ 12 يونيو 2014 بشأن أتعاب خبراء التقييم العقاري وذلك كوسيلة لتخفيض تكلفة التقييم العقاري.

كما حددت المبادرة الخطوات والشروط اللازمة فى حالة رغبة العميل فى بيع الوحدة او التأخر فى السداد أو التعثر، وأكدت انه في حالة رغبة العميل في بيع الوحدة او السداد المعجل للتمويل يجب عليه رد مبلغ الدعم فى سعر العائد (قيمة التعويض عن فارق سعر العائد) منذ تاريخ المنح وحتى تاريخ البيع أو السداد المعجل بالكامل خلال أول 7 سنوات من عمر القرض ووفقاً للنسب الواردة بالمرفق 4 خلال باقي عمر القرض.

ويقوم البنك أو شركة إعادة التمويل العقاري برد مبلغ الدعم للبنك المركزي ، ولا يتم تطبيق عمولة سداد معجل، كما يتم تطبيق عائد تأخير بحد أقصى 2% زيادة عن سعر الإقراض النهائي للعميل وذلك على الأقساط مستحقة الدفع التي لم يقم العميل بسدادها ، وفى حالة الموافقة على طلب العميل جدولة المديونية يتم التسعير وفقاً لسعر المبادرة .

وفي حالة تعثر العميل يتم رد مبلغ الدعم باستخدام النسب المقررة فى سنة التعثر الواردة بالجدول بالمرفق بالمبادرة، على أن يتم ذلك فور أيلولة الوحدة لجهة التمويل، وذلك على الاقساط منذ تاريخ المنح وحتى تاريخ الإيلولة، حيث يتعين موافاة البنك المركزي فى نهاية كل فترة ربع سنوية بقيمة الوحدات التي ألت ملكيتها نتيجة تعثر العملاء .

وتتمثل الشروط الأخرى فى إطار المبادرة أنه يتم تعديل أسس تقييم الجدارة الإئتمانية للعملاء وتكوين المخصصات والخاص بالقواعد المنظمة لتحديد القيمة السوقية العادلة للضمانات العقارية والمحال التجارية بحيث تحدد القيمة العادلة للأصول موضوع الرهون مرة على الأقل كل خمس سنوات بدلاً من ثلاث سنوات وذلك تماشياً مع شروط مبادرات التمويل العقاري السابقة.

والتأكيد على ما ورد بقرار مجلس إدارة البنك المركزي المصري الصادر بتاريخ 4 أبريل 2006 بشأن تعديل أسس تقييم الجدارة الإئتمانية وتكوين المخصصات بتخفيض مخصص المخاطر العامة للقروض العقارية لأغراض اقتناء أو تجديد وحدات سكنية من 3% إلى 1% .

وبالنسبة لشركات التمويل العقاري، يُراعى توقيع عقد ملزم (بروتوكول للتعامل) بين البنوك والشركات لتطبيق جميع شروط وإجراءات العمل بالمبادرة وخاصة فيما يتعلق بأسعار وشروط الإقراض للعملاء .

وتقوم الشركات بالمطالبة بالتعويض عن فارق سعر العائد من خلال البنوك، كما تؤكد على قيام شركات التمويل العقاري بالصرف للمطور العقاري قبل إعادة التمويل من خلال شركات إعادة التمويل العقاري.

ويتم موافاة قطاع العمليات المصرفية بالبنك المركزي المصري بقيمة التعويض المطلوب من خلال الأسبوع الأول من كل شهر إعتباراً من الشهر التالي للمنح ، مع مراعاة فصل قيمة التعويض الخاصة بعملاء شركات التمويل العقاري فى مطالبة مستقلة.

ويقوم قطاع الرقابة والإشراف بالمتابعة الدورية للتحقق من مدى التزام البنوك بما تقدم وجود المحفظة المكونة فى نطاقها والتأكد من صحة البيانات المدخلة على النظام وتلك التي سترد على النماذج التي سيتم موافاة البنوك بها لاحقاً.

وفيما يتعلق بالإجراءات الخاصة بقبول وتقييم العملاء؛ فقد حدد البنك المركزي مدة صلاحية التعامل على شهادة الدخل وايصال مرافق لمدى عام من تاريخ التحرير كحد اقصى بشرط ألا يتجاوز الاستعلام 6 أشهر، ومدة الخدمة بجهة العمل 6 أشهر للموظفين بالقطاع الخاص والقطاع الحكومي ، وعام لمزاولي المهن الحرة والحرفية والأنشطة التجارية والصناعية ، وفيما يتعلق بالضمانات لا يجوز طلب ضامن حكومي ، وفيما يتعلق بالأجر الإضافي عند حساب الحد الأقصى لنسبة قيمة الأقساط المستحقة إلى إجمالي الدخل الشهري للفرد ( 40% وفقاً للقانون رقم 148 لسنة 2001 بإصدار قانون التمويل العقاري ولائحته التنفيذية ) يتم حساب إجمالي الدخل الشهري بما يعادل صافى المرتب الشهري بعد استقطاع الضرائب والتأمينات الاجتماعية + نسبة لا تقل عن 10% ولا عن 50 % من الدخل الصافي .

وعند التعامل على شهادات الدخل التي لا تتضمن لفظ “صافي” يتم خصم 20% من قيمة الدخل الإجمالي، والتعامل مع ذوى الاحتياجات ممن لهم اثبات دخل ، وذوى الاحتياجات الخاصة (المعاقين ذهنياً ) يتم التعامل معهم من خلال القيم ، ويقوم البنك بالتأمين ضد مخاطر الوفاة فقط دون العجز الكلي.

كما أتاحت المبادرة تمويل الفئات التي يصعب إثبات دخلها مثل (كهربائي ، ترزي ، سباك)، وذلك عبر توفير تغطية مخاطر عدم السداد من خلال عمل وثائق تأمين جماعية وفقاً لرغبة كل بنك مع تحمل تكلفتها.